二重 整形のキャッチコピー
事実、長い間、この区分所有法の規定による建替え決議を用いた建替えの事例というものはほとんどありませんでした。
そして、2002年にようやく区分所有法の建替え決議の規定が改正され、建物の老朽化などの客観的条件とは関係なく、区分所有者の5分の4の賛成があれば、建替え決議が成立することになったのです。
その結果、ようやく建替えの必要性は区分所有者自身の判断に委ねられることになり、その後は次々に法定建替え決議を用いた建替え事業が行われるようになりました。
このような改正について賛否はあると思いますが、これまでのように裁判を恐れて建替えの道を放棄するのではなく、区分所有者が自らの意思に従って実質的に進むべき道が選択できるようになった意義は大きいと思います。
判断するのは修繕では対応できないことが、建替えの条件だという考え方、決めつけは間違っていると思います。
仮に修繕での対応が可能でも、今建て替えたほうが有利だという結論を管理組合が得たのならば、速やかに建て替えることに何も障害はありません。
現に私の担当している、都心にある築20年ほどのマンションは、もともと事情があって建築可能な容積を使い切らずに建てられていました。
数年ほど前から、大規模修繕を行うか、建替えを行うかの検討を始め、推進決議でほぼ全員に近い方が建替えを選択されました。
これを受けて隣接地を取得し、より有利な条件で建替え計画を検討することになりました。
半年後には建替え決議を行う予定です。
修繕か、建替えか。
その判断は最終的には区分所有者一人ひとりの判断に委ねられるべき問題です。
建替えの検討はいつ頃開始すべきか建替えの必要性がまだないマンションでも築20年を過ぎたら、建替えの可能性を検討しておくのが望ましいということをこの章の冒頭で述べました。
これまで建替えを実現したマンションの事例を見ると築30年目、ちょうど一般的には十数年の周期で実施する2回目の大規模修繕後、しばらくしてから建替えの検討を開始する例が多かったようです。
すでに建替えを実現しているマンションや団地の事例はほとんどが昭和20年代から却年代にかけて建設されたものです。
住戸面積が狭い、エレベーターがない、耐震性能や防犯などの安全面に不安がある、など現在の住宅の基本水準からすると、大きな問題をもっていました。
そのような背景があったからこそ、築30年目に当たる3回目の大規模修繕時期に、果たして大規模修繕で対応するのか、それとも思い切って建て替えたほうがいいのか、建替えの可能性を検討しておこうという考えがあったのだと思います。
これに対して、今ちょうど築20年目を迎えているマンションは昭和40年代中頃に建設、分譲されたもので、それ以前に建てられたマンションに比較すれば、耐震性能は強化されており、エレベーターも備えられているものがほとんどですから、すぐにでも建て替えなければならないという必要性はそれほど高くないでしょう。
したがって、昭和10年代中頃以降に建築されたマンションでは、建替えを視野に入れた検討を本格的に開始するのは3回目の大規模修繕の時期でも十分だと思います。
大切なことは、それまでに定期的な修繕を計画的に実施し、躯体や設備の劣化をこの段階で十分に予防しておくことなのです。
建替えの検討を開始する時期については、それぞれのマンションが建設された時期や耐震性、居住者の満足度などを総合的に判断して決めるべきことですが、それよりも前の段階で自分たちのマンションの建替えの可能性を検証しておくことも決して無駄ではありません。
「建替え診断」では建築規制の内容や敷地の条件、容積の余剰そして立地のポテンシャルなどを前提条件として、建替える場合の個人の負担がどの程度になるかを検証します。
ただし、このような建替え診断には、専門家による簡単な設計作業と事業性についての検討作業が必要であり、一戸当たり3万円から5万円くらいの費用を見込んでおくことが必要ですので注意してください。
建替え診断の結果、仮に大きな費用負担なしに建替えが可能だという結果が出たのならば、長期的に建替えを視野に入れた修繕計画をたて、修繕に要する費用は最小限にとどめるという選択が可能となります。
反対に建替えは難しいことが明らかになったのならば、長期修繕計画を立て直し、修繕改修を本格的に実施して、できるだけ今のマンションに住み続けられるような準備を計画的に行うことが必要になります。
実施段階で高齢化が進んでいると、長期の仮住居生活や環境変化への対応が難しくなるだけでなく、資金調達なども難しくなります。
そのため、平均年齢があまり高くならない段階で、建替えの検討を始めることが好ましいと考えます。
立地や築年数、階数、エレベーターの有無、耐震性など、さまざまに条件が異なるマンションでは「建替えの必要性」の基準もまちまちでしよう。
さらに、同じマンションの中でも、区分所有者それぞれによって、家族構成も年齢も経済条件も異なるため、「建替えの必要性」をどのように考えるか、一様ではありません。
アンケート調査などを通じて現状の把握を正しく行い、ともに同じマンションの区分所有者であるという共通の問題意識をもてるように努めることから始めることが重要です。
その上で、集められた意見や意向をもとに専門家の力を借りながら修繕計画、建替え計画を検討することになります。
計画の検討自体、費用も時間もかかるので、建替えを本格的に検討するかについて方針を定める段階では、建て替えるのか、大規模修繕で対応するのか、両方の計画を簡単に検討するのがいいでしょう。
そして、それぞれどれだけの費用がかかるのか、その効果はどの範囲に及ぶのか、生活への影響はどの程度であるかなどに注目して、比較して判断するのがよいと思います。
先に述べたように修繕は通常、建替えに比較して負担すべき費用は少なく、生活への影響の度合いも少なくてすむと考えられます。
一方で得られる効果という面を考えると、新築時の状態にいかに近づけるかという原状回復が基本となり、住戸面積の拡大やエレベーターの設置、耐震性能の向上といった抜本的な問題の解決をはかるには当然のことながら一定の限界があります。
建替えを推進する場合、建替え決議は大きな山場となります。
しかし、建替え決議ですべてが終わるのではなく、決議からすべてが始まります。
今あるマンションを建て替えるのか、修繕するのか、いろいろ検討して建替え決議を実施したけれど、結果として5分の4の賛成を得られないまま不成立に終わる場合も少なくないと思います。
もし建替え決議が不成立に終わった場合でも、これですべてが終わるわけではありません。
むしろ、ここからが大変です。
建替えが否決されたならば、マンションの将来に向けて、大規模修繕の計画を本格的に検討し、総会での決議を経て速やかにこれを実施すべきです。
ところが、実際には大規模修繕をすればもう建替えはできなくなると考えて、建替え賛成派が修繕反対派となってしまい、建替えも修繕も実施できないこう着状態が続いてしまうことも少なくありません。
こうなると、日常の管理にも影響が出たり、賃貸化が進んだりと状況が厳しくなります。
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